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전세를 준 주택이 있어도 소득·재산·채무와 변제계획을 함께 검토하셔야 합니다. 아래에서 집값·담보대출·반환할 보증금·남은 자금의 구분과 주택 보유, 임차인 권리·준비자료를 안내해드리겠습니다.
본인 명의 주택을 소유하고 세입자에게 전세를 준 상태라도 개인회생 신청이 곧바로 배제되지는 않습니다. 다만 주택의 재산가치, 돌려줄 보증금, 담보채무와 계속될 수입을 모두 확인하고 이행 가능한 변제계획을 마련하셔야 합니다. 신청을 할 수 있는지와 집을 계속 보유할 수 있는지, 세입자 보증금을 어떻게 처리할지는 각각 나누어 검토하셔야 합니다.
아래에서 2026년 10월 31일 확인한 현행 법령과 법원 공식 자료를 기준으로 전세를 준 주택 소유자의 신청 조건과 준비사항을 안내해드리겠습니다. 기존 월세 임대소득의 정리 방법도 함께 살펴보겠습니다. 이 글은 집주인인 신청인의 안내이며, 본인이 세입자로서 나중에 돌려받을 보증금은 임차보증금의 재산 반영 안내에서 구분해 확인해주세요.
전세를 준 집이 있어도 신청할 수 있나요?
채무자회생법 제579조는 지급불능의 원인이나 그 염려, 급여·영업소득의 가능성과 채무한도 등의 요건을 정합니다. 주택을 보유했다는 사실 하나만으로 결론을 내리지는 않습니다. 다만 재산과 채무, 실제 변제 여건을 살피지 않고 ‘집이 있어도 무조건 가능하다’고 판단하셔서도 안 됩니다.
월세가 없는 순수 전세라면 해당 주택에서 매달 임대료가 들어오는 것으로 계산하지 마세요. 급여·연금·사업 등 따로 계속될 수입이 있는지 확인하셔야 합니다. 받은 전세보증금을 생활비로 쓸 수 있다는 사정과 정기적·계속적 수입이 있다는 것은 다릅니다. 월세를 함께 받는 임대라면 그 실제 수입도 빠뜨리지 말고 정리해주세요.
주택·보증금·남은 현금·월세는 왜 따로 적나요?
제580조의 개인회생재단과 제589조의 재산목록·채권자목록·수입 및 지출목록은 서로 연결되지만 같은 항목은 아닙니다. 다음 네 가지를 한 숫자로 합치거나 하나만 신고하지 마세요.
| 구분할 대상 | 확인하실 내용 |
|---|---|
| 본인 소유 주택 | 소유지분, 객관적인 시가, 등기와 담보·임차인의 권리를 확인해 재산자료로 정리해주세요. |
| 반환할 임차보증금 | 계약별 수령액·이미 돌려준 금액·현재 반환채무와 채권자, 권리 내용을 구분해주세요. |
| 받은 보증금 중 남아 있는 돈 | 예금·현금 등 현재 보유재산과 사용·이동 내역을 확인해주세요. 반환할 채무가 있다는 이유만으로 현금 자료를 누락하지 마세요. |
| 매달 실제 받는 월세 등 수입 | 보증금과 구분해 입금·공실·연체·필요경비를 확인해주세요. 급여나 다른 사업소득도 따로 연결해주세요. |
보증금을 받아 담보대출이나 다른 빚을 갚았다면 계약, 수령, 상환과 현재 잔액의 흐름을 연결해주세요. 보증금을 사용한 사실이 세입자에게 반환한 사실은 아닙니다. 남은 자금이나 다른 재산으로 바뀐 부분도 확인해야 하며, 위 표만으로 인정 재산가치나 변제금을 확정할 수는 없습니다.
집값에서 담보대출과 전세보증금을 전액 빼면 되나요?
집값에서 대출잔액과 보증금을 단순히 모두 빼고 ‘재산이 없다’고 정리하지 마세요. 객관적인 시가, 실제 대출잔액과 담보 범위, 선후순위 권리, 임차인의 우선변제권과 예상 환가·배당에서의 취급을 같은 기준으로 검토해야 합니다. 등기된 채권최고액과 현재 실제 대출잔액도 구분해주세요.
제614조의 청산가치 관련 인가요건은 파산할 때 채권자들이 배당받을 총액과의 비교에 관한 것입니다. 재산평가에서 보증금 부담이 고려되는 범위와 반환채무를 채권자목록에 적는 일은 별개입니다. 한쪽에 적었다고 다른 쪽에서 생략하거나, 같은 부담을 근거 없이 여러 번 공제하시면 안 됩니다.
집값과 보증금이 비슷하거나 보증금이 더 많아 보이더라도 소득·다른 재산·권리관계와 부족액을 함께 살펴보셔야 합니다. 이 글과 자가점검은 시가에서 일률적인 공제율을 적용하거나 개별 청산가치·배당액·월 변제금을 계산하지 않습니다.
계약기간이 남은 보증금과 세입자의 권리는 어떻게 확인하나요?
제581조는 개시결정 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권을 개인회생채권으로 정하고 제425조의 기한부채권 규정 등을 준용합니다. 따라서 아직 계약 만료 전이라는 이유만으로 이미 부담하는 보증금 반환채무를 채무 정리에서 빼지 마세요. 계약의 체결·수령·갱신·일부 반환과 실제 반환의무의 주체를 확인하셔야 합니다.
이 절차상 채권 취급을 신청 즉시 임대차가 종료되거나 세입자를 바로 내보낼 수 있다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 만료 전 임차보증금의 채권자목록 정리도 함께 확인해주세요.
제586조는 제415조의 주택임차인 관련 규정 등을 개인회생에 준용합니다. 주택의 인도·주민등록 등 대항요건은 주택임대차보호법 제3조, 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제는 제3조의2 등과 함께 실제 권리자료를 확인해야 합니다. 등기된 전세권인지 일반 임대차계약인지도 나누어 살펴보세요.
‘전세’라는 명칭만으로 보증금 전액이 모두 일반 신용채무이거나 반대로 무조건 전액 보호된다고 분류하지 마세요. 임차인의 권리와 선후순위·담보 범위에 따라 구분할 문제가 있습니다. 채권자목록 기재가 보증금 감액에 대한 임차인의 동의나 모든 권리의 소멸을 뜻하지도 않습니다.
월세를 함께 받는다면 총입금액을 그대로 소득으로 보나요?
월세·반전세나 다른 임대소득이 있다면 임차인별 지급 조건과 실제 입금, 공실·연체를 정리해주세요. 계약서에 적힌 월세 전부가 매달 실제 들어온다고 단정하지 마세요. 제579조는 부동산임대소득 등 계속·반복될 수입과 가용소득을 구분해 정합니다.
임대 관련 비용은 계약·고지서·영수증·이체내역과 연결해 설명하셔야 합니다. 담보대출 원금상환이나 개인 생활비, 일회성 수선비 전부를 매달 필요한 임대경비로 임의 공제하지 마세요. 급여·사업 등 다른 소득이 있다면 소득원별 자료를 나누어 누락과 중복을 확인해주세요.
개인회생을 하면 집을 계속 보유할 수 있나요?
개인회생을 신청했다는 이유만으로 주택을 곧바로 팔아야 한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 제614조의 청산가치·수행가능성 등을 충족하는 계획인지, 담보채무와 보증금 반환 문제까지 함께 감당할 수 있는지를 검토하셔야 합니다. 높은 재산가치를 소득으로 충당하기 어렵거나 반환 요구가 현실화되면 보유 방안과 대안을 다시 살펴봐야 할 수 있습니다.
변제금, 실제 담보대출 납부, 세금·수선·공실, 본인의 생활비와 보증금 반환 계획을 각각 적어 현금흐름을 비교해주세요. 이는 현금 부족을 확인하는 준비 작업이며 그 지출이 모두 법원의 생계비·필요경비 공제로 인정된다는 뜻은 아닙니다. ‘집을 유지할 수 있는 신청’이나 ‘보증금은 무조건 일정 비율만 갚으면 된다’는 식의 결과를 보장할 수 없습니다.
담보대출 연체나 경매가 있다면 신청만으로 해결되나요?
제586조의 별제권 준용 때문에 담보권과 임차인의 권리를 일반 신용채무와 같은 방식으로 취급해서는 안 됩니다. 제593조의 개시 전 중지·금지명령은 법원의 실제 결정과 범위를 확인해야 하며, 접수만으로 경매가 모두 멈춘다고 보시면 안 됩니다.
제600조는 개시결정 후 다른 절차의 중지·금지와 담보권 경매에 관한 제한을 구분해 정합니다. 특히 담보권 실행 경매의 제한은 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 때까지의 범위이므로, 개시결정을 받으면 집이 계속 보호된다고 단정하지 마세요. 실제 명령과 집행 사건의 처리도 확인하셔야 합니다.
제625조도 면책이 제공된 담보에 대한 권리에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 집을 유지하시려면 담보대출 계약·연체·채권자의 조치와 실행 가능한 납부 방안을 별도로 검토받으세요. 주택담보대출과 주택 유지 안내에서 관련 쟁점을 함께 살펴보실 수 있습니다.
보증금 반환 요구나 새 전세계약 계획이 있으면 무엇부터 하나요?
계약 종료·반환 요구, 소장·지급명령·경매 문서를 받았다면 실제 문서의 내용과 현재 대응기한부터 확인해주세요. 보증금 액수에 다툼이 있거나 보증기관의 대위변제 통지를 받았다면 임차인·보증기관 중 현재 누구에게 어떤 채무를 부담하는지 계약·정산·지급 자료로 대조하셔야 합니다.
새 임차인에게 받을 보증금을 확정된 반환재원이나 정기소득으로 미리 계산하지 마세요. 새 계약·증액·보증금 수령·소유관계 변경이 있다면 관련 자금과 반환채무가 달라질 수 있으므로 실제 조건을 공개하고 담당 변호사와 현재 절차에서 필요한 보고·자료·조치를 확인해주세요. 가족 명의로 옮기거나 보증금을 숨겨 재산을 줄여 보이는 방식은 피하셔야 합니다.
이미 기각·폐지 결정이 있다면 자료를 다시 내는 것과 그 결정에 대응하는 절차는 별개입니다. 개시신청 재판에 관한 제598조와 서면 불복에 관한 제14조 등은 실제 결정에 맞게 검토받으세요. 모든 폐지에 개시신청 기각의 규정을 그대로 적용하거나 자료 제출로 자동 회복된다고 판단하지 마세요.
신청 전에 어떤 자료를 준비하면 좋을까요?
| 확인할 사항 | 준비하실 자료의 예 |
|---|---|
| 주택의 소유·가치 | 등기사항, 소유지분·취득 경위와 객관적인 시가자료·평가 기준일을 확인해주세요. |
| 모든 임대차와 반환채무 | 계약·갱신·증액·감액 합의, 보증금 수령·일부 반환과 현재 잔액을 연결해주세요. |
| 담보와 임차인의 권리 | 대출 계약·실제 잔액·연체·경매 통지, 임차인의 권리 요건과 선후순위를 확인할 자료를 모아주세요. |
| 남은 보증금과 사용 내역 | 현재 예금·현금과 상환·생활비·다른 재산 취득 등 사용·이동 경로를 대조해주세요. |
| 계속될 수입과 부담 | 급여·사업·실제 월세, 임대 관련 지출과 생활·담보·변제·반환 계획을 나누어 정리해주세요. |
| 현재 요구와 대응 | 보정·반환·소송·집행·실제 결정 문서의 내용과 기한, 제출·접수 내역을 확인해주세요. |
서울회생법원 실무준칙 제402호에도 재산·임대차·수입 관련 첨부자료와 추가 요구가 안내되어 있습니다. 위 표는 준비 예시이며 전국 모든 사건에 같은 목록이나 발급기간을 적용하는 것은 아닙니다. 담당 법원의 실제 양식과 요구를 우선해주세요.
표에 금액을 적으실 때는 만원 단위를 기준으로 원자료의 단위와 환산 기준도 표시해주세요. 주택 주소·세입자 개인정보·계약서·계좌번호는 이 사이트에 올리지 마시고 적절한 상담·제출처에만 제공해주세요. 재산·보증금 채무·계속될 수입을 각각 확인하신 뒤 현재 사정에 맞는 신청과 보유 방안을 검토받으시는 것이 좋습니다.