전세보증금과 전세대출은 서로 상계해 차액만 적는 항목이 아닙니다. 보증금반환청구권은 재산목록에, 대출잔액은 채권자목록에 각각 밝히고 질권·채권양도·보증기관 관계를 계약서로 확인해야 합니다.
전세대출이 있어도 임대인에게 돌려받을 전세보증금은 재산목록에, 금융기관 등에 갚을 대출잔액은 채권자목록에 각각 적는 것이 출발점입니다. 보증금에서 대출금을 임의로 뺀 차액만 재산으로 적거나, 은행이 임대인에게 직접 송금했다는 이유로 대출을 누락하면 안 됩니다. 질권설정·채권양도·보증기관 약정이 있는지는 별도로 밝혀 실제 회수 가능한 가치와 채권의 성격을 검토해야 합니다.
전세계약에는 신청인, 임대인, 대출 금융기관, 보증기관이 동시에 얽힐 수 있습니다. 누구에게 받을 권리인지와 누구에게 갚을 의무인지 먼저 분리한 다음 계약번호와 금액을 연결하십시오.
전세보증금은 왜 재산목록에 적나요?
채무자회생법 제580조는 개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산과 개시 전 원인으로 장래 행사할 청구권을 개인회생재단에 포함합니다. 임대차가 끝난 뒤 임대인에게 행사할 보증금반환청구권도 신청인이 가진 권리인지 확인해 재산으로 밝혀야 합니다.
아직 계약기간이 남았거나 당장 보증금을 돌려받지 못한다는 이유만으로 빠지는 것은 아닙니다. 임대차계약서의 보증금 총액, 계약기간, 임대인, 임차인 명의와 현재 점유상태를 확인하고 반환이 제한될 사정이 있다면 그 근거를 함께 제출하십시오.
전세대출은 어디에 적나요?
전세대출은 신청인이 금융기관 등에 부담하는 채무인지 계약서와 잔액증명서로 확인해 채권자목록에 반영합니다. 임대인 계좌로 대출금이 바로 지급됐더라도 신청인이 채무자라면 대출의 존재가 사라지는 것은 아닙니다.
채무자회생법 제589조는 신청서에 재산목록과 함께 채권자의 성명·주소, 채권의 원인·금액을 적은 개인회생채권자목록을 첨부하도록 합니다. 대출 금융기관, 계좌번호, 대출일, 기준일 현재 원금·이자와 만기를 자료대로 정리하십시오.
보증금에서 대출을 빼고 차액만 적으면 되나요?
재산목록에는 보증금반환청구권의 총액과 권리관계를 먼저 공개하고, 채권자목록에는 대출채무를 별도로 적어야 합니다. 그 다음 담보권, 질권, 채권양도, 우선변제 가능성과 면제재산 여부 등을 반영해 실제 청산가치를 검토합니다. 처음부터 차액만 적으면 보증금과 대출의 전체 구조가 보이지 않습니다.
채무자회생법 제586조는 담보권자가 절차 밖에서 권리를 행사하는 별제권 관련 규정을 개인회생에도 준용합니다. 다만 전세대출이라는 이름만으로 모두 같은 담보구조가 되는 것은 아니므로, 실제 계약과 통지서에서 보증금반환채권에 어떤 권리가 설정됐는지 확인해야 합니다.
은행에 보증금반환채권을 양도했다는 통지가 있으면?
채권양도 또는 질권설정 통지서를 빠뜨리지 말고 제출하십시오. 임대차 종료 시 임대인이 누구에게 보증금을 지급하도록 약정됐는지, 대출상환 후 남는 금액이 신청인에게 돌아오는지 자료로 연결해야 합니다. 통지서 제목만 보고 재산을 전부 0원으로 처리하거나 대출 전액을 무담보채무라고 단정해서는 안 됩니다.
보증기관이 있으면 채권자는 누구인가요?
보증서가 있다고 보증기관을 곧바로 현재 채권자로 적는 것은 정확하지 않을 수 있습니다. 아직 금융기관이 대출채권을 보유하는지, 보증사고 후 보증기관이 대신 갚아 구상권을 취득했는지를 최신 잔액증명과 대위변제 통지로 확인하십시오.
대위변제가 이뤄졌다면 금융기관과 보증기관에 같은 원금을 중복 기재하지 않도록 현재 채권자와 잔액을 연결해야 합니다. 반대로 보증가입 사실만 있고 대위변제가 없다면 현재 채권자가 바뀌었다고 임의로 처리하지 마십시오.
청산가치에는 어떤 영향을 주나요?
채무자회생법 제614조는 변제계획에 따른 총변제액이 채무자가 파산할 때 채권자들이 배당받을 총액보다 적지 않아야 한다고 정합니다. 따라서 보증금반환청구권의 실제 가치와 그 위에 설정된 권리관계는 변제계획 검토에 영향을 줄 수 있습니다.
단순히 ‘보증금 총액–전세대출’만 계산하면 연체차임, 원상회복비, 선순위 권리, 면제재산 또는 담보구조를 반영하지 못할 수 있습니다. 어느 항목이 인정되는지는 계약과 증빙을 바탕으로 법원이 판단하므로 임의 공제액을 만들지 마십시오.
공동명의 계약이면 어떻게 하나요?
임차인이 부부 등 공동명의라면 계약서의 명의와 각자의 실제 보증금 부담, 반환받을 권리의 범위를 확인하십시오. 보증금 전액을 신청인 재산으로 적거나 단순히 절반만 적기 전에 자금이체, 계약조항과 대출채무자를 대조해야 합니다.
대출은 한 사람 명의이고 임대차는 공동명의일 수도 있습니다. 재산 지분과 대출채무 부담이 자동으로 같은 비율이라고 보지 말고 각각의 계약관계를 설명하십시오.
준비할 서류
- 현재 및 갱신 전 임대차계약서 전체
- 보증금 지급 영수증과 계좌이체 내역
- 전세대출 계약서와 최신 대출잔액증명서
- 대출금이 임대인에게 지급된 내역
- 보증금반환채권 양도·질권설정 통지서
- 보증서와 보증사고·대위변제 여부 자료
- 임대차 종료·갱신·연체차임 관련 자료
- 공동명의라면 각자의 보증금 부담과 반환권 자료
제출 전 체크리스트
- 보증금 총액과 대출잔액을 서로 다른 항목으로 밝혔습니다.
- 임차인, 대출채무자와 현재 채권자를 확인했습니다.
- 질권·채권양도·보증약정 통지서를 모두 모았습니다.
- 같은 대출을 금융기관과 보증기관에 중복 기재하지 않았습니다.
- 보증금에서 대출을 임의로 상계해 차액만 적지 않았습니다.
- 계약 갱신·종료와 공동명의 관계를 설명했습니다.
정리하면 전세보증금은 받을 권리이고 전세대출은 갚을 의무이므로 먼저 재산과 채무로 각각 공개해야 합니다. 그 뒤 담보·질권·채권양도와 보증기관 관계를 계약서와 통지서로 연결해 실제 청산가치를 검토하십시오. 전체 구조를 보이지 않은 채 차액만 적는 방식은 피하는 것이 안전합니다.
